Aankoop van onroerend goed: gids voor onroerendgoedwetten in Frankrijk

Onroerend goed in Frankrijk wordt beheerst door een reeks wetten en voorschriften die zijn ontworpen om de rechten van verhuurders en huurders te beschermen en om transparantie en veiligheid bij onroerendgoedtransacties te garanderen. Of u nu een Fransman bent of een buitenlander die onroerend goed in Frankrijk wil kopen, het is belangrijk om de wet- en regelgeving en verschillende eigendomsstatussen te begrijpen.

Vastgoedwetgeving

1. Carrez Law

Op een vastgoedadvertentie vinden we vaak twee oppervlakken: de totale oppervlakte en de Carrez-oppervlakte, die overeenkomt met het zogenaamde privégedeelte van de woning, exclusief muren, buitenkant, trappen of plafondoppervlakken die bijvoorbeeld te laag zijn. Deze wet is van toepassing op condominiums, zodat de verkoper de grootte van het onroerend goed niet kan overschatten.

2. Energieprestatiecertificaat (EPD)

Het energieprestatiecertificaat (EPD) is een verplichte diagnose voor elke verkoop of verhuur van een woning in Frankrijk. Het beoordeelt de energieprestaties van het onroerend goed door informatie te verstrekken over het energieverbruik en de milieu-impact. De DPE classificeert het onroerend goed volgens een letterschaal (van A tot G) om de energie-efficiëntie aan te geven, evenals een beoordeling van de uitstoot van broeikasgassen. 

Sinds 2023 is de regelgeving rondom de DPE in Frankrijk aangescherpt. Tegenwoordig is het verboden om een woning met de classificatie G te huren en hetzelfde zal binnenkort gelden voor woningen met de classificatie F en E.

3. Wetten ter stimulering van investeringen in onroerend goed: Wet van Malraux, Wet van Denormandie en Pinel

• Wet van Malraux: Deze wet heeft tot doel de renovatie aan te moedigen van onroerend goed dat zich in beschermde gebieden bevindt of op de lijst van Frans historisch erfgoed staat. Huiseigenaren die deze woningen renoveren, kunnen profiteren van een vermindering van de inkomstenbelasting tot 30% van de renovatiekosten, tot een maximumlimiet.
• Denormandie-wet: Deze wet heeft tot doel stadscentra nieuw leven in te blazen door investeringen in huurwoningen aan te moedigen in in aanmerking komende gebieden, met name in verval geraakte stadscentra. Beleggers kunnen onder bepaalde voorwaarden profiteren van een vermindering van de inkomstenbelasting tot 21% van het investeringsbedrag.
• De Pinel-regeling: de Pinel-regeling biedt belastingverminderingen op huurinvesteringen voor nieuwe woningen, indien de eigenaar zich ertoe verbindt de naakte woning als hoofdverblijf te verhuren voor een periode van minimaal zes jaar.

4. Stedelijk voorkooprecht (DPU):

Het stedelijk voorkooprecht (DPU) geeft bepaalde lokale besturen het recht om bij voorrang een onroerend goed te koop te verwerven op hun grondgebied. Kopers moeten op de hoogte zijn van het bestaan van dit recht en nagaan of het van toepassing is op het gebied waar zij willen kopen.

5. De Scrivener-wetten

De Scrivener-wet, of "Withdrawal Law", werd ingevoerd om kopers die een woningkrediet gebruiken te beschermen, door hen een afkoelingsperiode van tien dagen te geven om het aanbod van de bank zorgvuldig te overwegen.

Bouwkundige voorschriften in Frankrijk

1. Bescherming van het erfgoed:

Frankrijk, bekend om zijn rijke architecturale erfgoed, heeft in sommige dorpen en regio's speciale beschermingsregels ingevoerd om hun historische karakter te behouden. "Historische monumenten", "geklasseerde sites" en "beschermde sectoren" zijn onderworpen aan strikte regels die de bouw, renovatie en zelfs de kleur van de gevels regelen. Deze regelgeving is van toepassing op monumentale panden, maar kan ook van toepassing zijn op omliggende gebouwen.

2. Lokaal stedenbouwkundig plan (PLU):

Het Lokaal Stedenbouwkundig Plan is een stedenbouwkundig document dat de algemene regels voor het grondgebruik op het grondgebied van een gemeente vastlegt. Het bepaalt met name de bouwzones, hoogte- en dichtheidsregels, gereserveerde ruimtes, enz. Buitenlandse kopers moeten de PLU raadplegen om inzicht te krijgen in de stedenbouwkundige beperkingen die van toepassing zijn op het gebied waar ze willen kopen.

3. Bouwnormen:

In Frankrijk moeten constructies voldoen aan de kwaliteits- en veiligheidsnormen die zijn vastgelegd in de geldende regelgeving. Het gaat hierbij met name om thermische normen (RT2012), energieprestatienormen, seismische normen, enz. Kopers moeten ervoor zorgen dat het onroerend goed dat ze overwegen te kopen aan deze normen voldoet.

4. Buurtarchitectuur:

In veel Franse steden worden bestemmings- en architectuurplannen opgesteld om de stedelijke ontwikkeling te sturen en de identiteit van buurten te behouden. Deze plannen kunnen specifieke regels definiëren voor architectuur, landschap, bouwmaterialen, enz.

Eigendomsstatussen

In Frankrijk zijn er verschillende eigendomsstatussen, elk met zijn eigen juridische en fiscale implicaties:

1. Volledige eigendom

De eigenaar heeft de volledige eigendom van het onroerend goed, wat hem het recht geeft om er vrij over te beschikken (verkopen, verhuren, nalaten).

2. Vruchtgebruik

De eigenaar heeft het recht om de inkomsten van het onroerend goed te gebruiken en te ontvangen, terwijl de vruchtgebruiker het recht heeft om ervan te genieten. Een ouder kan bijvoorbeeld het vruchtgebruik van een onroerend goed bezitten en zijn of haar kind het laten bewonen.

3. Blote eigendom

De eigenaar is eigenaar van het onroerend goed, maar heeft niet het recht om ervan te genieten. Eens het vruchtgebruik is voltooid, wordt de blote eigendom echter de volle eigendom.

Op de hoogte zijn van de Franse regelgeving inzake eigendom, constructie en erfgoedbehoud is belangrijk bij het kopen van onroerend goed en kan verrassingen voorkomen! Vergeet niet om bekend te zijn met de wetgeving rond uw eigendom om te weten welke werkzaamheden mogelijk zijn!